房地產新聞 » 【時效取得地上權】您知道土地被他人佔用數十年可能會被申請地上權登記嗎?

發文日期:2016/08/23
發文組織:台南市不動產經紀人公會

一、取得時效之立法目的

所謂取得時效,是指無權利人以行使權利之意思繼續行使該權利,經過一定期間後遂取得其權利之制度,民法第768條至第772條設有規定。

原本的所有權人不是本來就應該被保護嗎,為什麼還要承認時效取得制度呢?一般認為這種制度是在保護長期所生之法律關係,以謀社會法律安定之社會公益。因為一定之事實狀態長期存在之後,社會常信賴其與真實權利關係相符,且在此種事實狀態上建立各種法律關係,如為保護真正權利人,一旦將之推翻,勢必將此等已建立之各種複雜法律關係完全毀壞,造成社會不安,與法律在維持共同生活和平秩序之公益目的相違背。

二、時效取得地上權

(一)何謂地上權

民法第832條規定:「稱普通地上權者,謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。」;同法第841之1條規定:「稱區分地上權者,謂以在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權。」

依上開規定可知,所謂「地上權」是指「占有人以在他人土地上下有建築物或工作物為目的,而使用他人土地之權利,及以在他人土地上下之一定空間範圍內設定之權利」。

(二)時效取得地上權之實務上問題

得因時效而取得的權利有很多,關於所有權以外之其他財產權的時效取得,實務上以地上權最多。就像是本文一開頭所言,基於繼承祖產、舉家遷移、界址不明等等很多種原因,您的土地可能已經被鄰居占用而您卻毫不知情,且鄰居還在上面蓋房子住了幾十年,這個時候占用人就有機會申請地上權登記,一旦登記,地主就得要容忍其在土地建築房屋使用。

實務上在拆屋還地與時效取得地上權的問題上,是「先下手為強」,端視地主或是占用人誰先動作誰就贏。換言之,如果有人無權占用地主的土地建屋居住數十年,在占用人未依法請求為地上權登記前,如地主先向法院起訴請求占用人拆屋還地,占用人即不得以時效而取得地上權為理由,而主張非無權占有,也就是說法院將會判決地主勝訴,占用人應拆屋還地。反之,如占用人先向地政機關請求為地上權登記,經地政機關受理後,地主縱使依法提出異議或向法院起訴請求拆屋還地,此時,法院仍應審酌占用人是否具備時效取得之要件,如法院認定符合時效取得地上權之要件者,地主拆屋還地的請求會遭駁回。如法院認定占用人不具備時效取得之要件時,法院仍會認准許地主請求拆屋還地的請求。因此,除了占用人是否具備時效取得的要件之外,最重要的還是誰先誰贏!

三、時效取得地上權之要件

民法第769條規定:「以所有之意思,20年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者,得請求登記為所有人。」;同法第770條規定:「以所有之意思,10年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者,而其占有之始為善意並無過失者,得請求登記為所有人。」;同法第772條規定:「前5條之規定,於所有權以外財產權之取得,準用之。於已登記之不動產,亦同。」;同法第940條規定:「對於物有事實上管領之力者,為占有人。」;依上開規定可知,時效取得地上權之要件及效力分別為:

(一)占有人須以行使地上權之意思占有該不動產

此為主觀要件,占有人內心必須要有行使地上權的意思,這個要件如何舉證,詳後述四。

(二)占有人須為和平、公然、繼續占有該不動產

如依民法第770條主張,尚須證明占有之始為善意並無過失。

另外依「時效取得地上權登記審查要點」之規定,以戶籍謄本為占有事實證明文件申請登記者,如戶籍謄本有他遷記載時,占有人應另提占有土地四鄰之證明書(四鄰證明書)或公證書等文件。占有土地四鄰之證明人,於占有人開始占有時及申請登記時,需繼續為該占有地附近土地之使用人、所有權人或房屋居住者,且於占有人占有之始應有行為能力。數人占有同筆土地,各占有人間不得互為占有事實之證明人。

(三)占有期間一般為20年

如為民法第770條占有之始為善意並無過失者,則為10年。

占有人主張與前占有人之占有時間合併計算者,須為前占有人之繼承人或受讓人。前項所稱受讓人指因法律行為或法律規定而承受前占有人之特定權利義務者。

(四)占有人得請求登記為地上權人

依民法第772條準用第769、770條,占有人也只是依時效取得規定獲得一「地上權登記請求權」,並非當然取得地上權;況且,如待土地所有權人或管理人提起訴訟後始向地政機關請求登記,則法院在審理中將不會參酌該登記請求作為占有權源。所以,拆屋還地與請求登記地上權,端視誰先下手為強。

四、證明「以行使地上權之意思占有」的實務上作法

申請登記時效取得地上權的主要的困難點,即在於如何證明占有人在占有的一開始即有以時效取得地上權的意思占有。

因為所謂行使地上權之意思,是一種內心狀態,占有人要舉證十分困難,並不能僅以有占有的客觀事實(如四鄰證明書),反推主觀上有時效取得地上權的意思。政大地政學系陳立夫教授認為「占有人如於占有他人土地之始,即將以行使地上權之意思表示於外部,並取得第三人(行使地上權之意思表示並非必須向土地所有權人為之)之證明;迄時效完成後,復將繼續行使地上權之意思再次表示於外部,又取得證明時,此亦為行使地上權意思之證明方法。」(參陳立夫教授所著「我國土地登記法制若干問題之辨析」,台灣法學雜誌121期第23-44頁)。換言之,就是以存證信函來表示占有的主觀意思,加上四鄰證明書

五、不得主張時效取得地上權之土地

依「時效取得地上權登記審查要點」之規定,占有人占有土地有下列情形之一者,不得申請時效取得地上權登記:

(一)屬土地法第十四條第一項規定不得私有之土地。

(二)使用違反土地使用管制法令。

(三)屬農業發展條例第三條第十一款所稱之耕地。

(四)其他依法律規定不得主張時效取得。

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